Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER), gayrimenkul sektörünün alt segmentlerini üçer aylık dönemler halinde irdelediği "GYODER Gösterge" Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2020-2. Çeyrek Raporu’nu yayımladı.
Temel ekonomik verilerin yanı sıra "Konut", "Krediler", "GYO-Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı", "GYF-Gayrimenkul Yatırım Fonu", "Ofis", "AVM", "Lojistik" ve "Turizm" gibi gayrimenkulün tüm alt segmentlerini kapsayan raporun; gayrimenkul yatırım ortaklıklarının finansal değerlendirmeleri ile ilgili verileri, Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) ve Kamuyu Aydınlatma Platformu’nun (KAP) katkılarıyla zenginleştirildi.
GYODER Gösterge 2020-2. Çeyrek Raporu'na göre, pandemi sürecinde başta Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca alınan önlemler ve proaktif yaklaşımlar sektöre can suyu olarak toparlanma eğilimini güçlendirdi.
İnşaat sektöründe yüzde 1,5 seviyesinde yaşanan gerileme ise hızlı yaşanan küçülmelerden sonra eğilim değişiminin ilk işareti olarak görüldü. Alınan tedbirlerle özellikle ikinci çeyreğin sonu itibarıyla sektörde gözle görülür bir toparlanma yaşandı. Söz konusu toparlanma konut satış rakamlarına da yansıdı.
Konut satışında geçen yılın ilk yarısına göre yüzde 23,5’lik artış
Rapora göre, 2019 yılının ilk yarısında toplam 505 bin olan konut satışı, 2020 yılının aynı döneminde 624 bin adede ulaşarak yüzde 23,5’lik bir artış sağladı. Artışı tetikleyen en önemli unsurlar ise pandemi nedeniyle yaşanan kapanma sürecinin bitmesi, özellikle kredi faizlerinde kamu bankaları önderliğinde sağlanan keskin düşüş ve ertelenen talebin etkisi oldu.
Öte yandan birkaç yıldır yeni konut arzının giderek düşmesi de talebin yükselmesinde diğer bir tetikleyici oldu. Halihazırda pazarda bekleyen konutların talep görmesi de önemli ölçüde stok erimesi sağladı. 2020 yılının ilk yarısı itibarıyla 226 bin adede ulaşan ipotekli konut satışında, 2019’un aynı dönemine göre yüzde 221’lik artış yaşandı.
Raporda, pandemi nedeniyle değişen ihtiyaç ve tüketim eğiliminin dikkat çeken bir gelişme olduğu belirtilerek, artık bina yapısından, mimariye, kullanılan temel malzemeden, çevreye duyarlılığa kadar pek çok unsurda değişim gözetilerek yatırım kararı alınması gerektiği vurgulandı.
2020 yılı ikinci çeyrek konut satışları, küresel salgın nedeniyle nisan ve mayıs aylarında görülen ekonomik durgunluğa karşın bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 14’lük bir artış göstererek 283 bin 731 adet seviyesinde kapandı. Özellikle haziran ayı itibarıyla kamu bankaları tarafından başlatılan konut kredisi kampanyası konut satışlarını olumlu yönde etkilerken, küresel salgın nedeniyle ertelenen talebin de etkisiyle mayıs ayı itibarıyla konut fiyatlarında aylık yüzde 6,4 ile bugüne kadarki en yüksek aylık değişim görüldü.
2020 yılı ikinci çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre, ilk el satışlarda yüzde 8,1 düşüş, ikinci el satışlarda ise yüzde 28 artış yaşandı. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı, bir önceki çeyreğe göre artış göstererek çeyreklik bazda yüzde 31,8 olarak gerçekleşmiş olsa da haziran ayında yüzde 30,9 ile bu oran veri setindeki en düşük seviyesine geriledi.
İpotekli satışlarda yüzde 206 artış
İpotekli satışlarda konut kredisi faiz oranlarındaki gerileme ile birlikte geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 206,7'lik bir artış gerçekleşirken, diğer satışlarda ise verilerin açıklanmaya başlanmasından bu yana çeyreklik bazda en düşük satış sayısı görüldü ve geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 28,3 gerileme kaydedildi.
Konut kredisi kampanyası ve ertelenen talebin etkisiyle talepte görülen artış ikinci çeyrek itibarıyla konut fiyatlarına yansıdı ve mayıs ayı itibarıyla reel bazda yıllık yüzde 10,6 artış görüldü. Nominal bazda, geçtiğimiz yıl mayıs ayında konut fiyat endeksinde yıllık artış yüzde 1,5 seviyesinde iken, endeks bu yıl mayıs ayında yıllık bazda yüzde 23,1 artış gösterdi.
Yabancılara yapılan satışların ise iç talebin yüksek olması, küresel salgın ve uçuş sınırlamaları nedeniyle toplam satışlar içerisindeki oranı gerilemeye devam etti ve yüzde 0,9 olarak gerçekleşti. Bununla birlikte, haziran ayında aylık bazda yüzde 93,5 seviyesinde artış görüldü. İkinci çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada yüzde 46,1 pay ile İstanbul, ikinci sırada yüzde 16,8 pay ile Antalya yer aldı.
İlk yarıda yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 45,5 arttı
Belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı yılın ilk 6 ayında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 45,5 arttı. Yapı ruhsatı verilen binaların yüz ölçümü yüzde 40,8, değeri yüzde 54,8 ve daire sayısı yüzde 72,9 arttı. Belediyeler tarafından verilen yapı kullanma izin belgelerinde ise bina sayısı yılın ilk yarısında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 35,6, yüz ölçümü yüzde 32,5, değeri yüzde 27,2, daire sayısı da yüzde 32,1 azaldı.
2019 yılı temmuz ayında başlayan konut kredisi faiz oranlarındaki azalış trendi, yer yer haftalık bazda artışlar hariç 2020 yılı haziran ayı sonuna kadar devam etti. 2019 yılı temmuz ayı başında azalış trendine giren ve yüzde 1,65 seviyesinde gerçekleşen konut kredisi faiz oranı, 2020 yılı temmuz ayında yüzde 0,73 seviyesine geriledi.
Aynı şekilde 2019 yılı temmuz ayı başında azalış trendine giren ve yüzde 21,65 olan yıllık faiz oranı ise 2020 yılı temmuz ayı ortasında 12,61 puan azalarak yüzde 9,14 seviyesine geriledi. 2020 yılı haziran ayı sonunda konut kredisi hacmi 234 milyar TL seviyesinde gerçekleşti. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2019 yılı haziran ayında yüzde 51 seviyesindeyken, 2020 yılı haziran ayında yüzde 60’a yükseldi.
GYO endeks değeri ikinci çeyrekte yüzde 50 arttı
Mart sonunu 33.384 puandan kapatan GYO endeksi, haziran sonunda yüzde 50,12’lik bir artışla 50.118 puana yükseldi.
GYO endeksiyle yüzde 70’in üzerinde korelasyonu olan BIST 100 endeksi ise aynı dönemde yüzde 30’luk bir artış sağladı. Halka açıklık oranının yüzde 52 mertebesinde olduğu GYO endeksinin piyasa değeri de yüzde 59’luk artışla 36,5 milyar TL’ye yükseldi.
Bununla birlikte ikinci çeyrekte yabancı yatırımcı oranında Borsa İstanbul’un genelinde olduğu gibi bir kayıp olduğu ve yüzde 2’lik bir düşüşle bu oranın yüzde 17’lere gerilediği görüldü. Ayrıca bireysel ve kurumsal yatırımcı oranlarının neredeyse eşit olduğu GYO’ların ikinci temettü dağıtmadığını ancak hisselerdeki yükselişin sonraki çeyrekler için temettü dağıtımı anlamında da pozitif bir yansımasının olabileceği düşünülüyor.
GYF’lerin pazar büyüklüğü 6,8 milyar TL seviyesine ulaştı
Türkiye’de gayrimenkul yatırım fonu (GYF) pazar büyüklüğü 30 Haziran 2020 itibarıyla 6,8 milyar TL seviyesine ulaştı.
İhraç dönemi devam eden ve ilk defa yatırım alan fonlar da dahil olmak üzere toplam 45 GYF yatırım aldı. Nisan 2020 ile Haziran 2020 arasında SPK tarafından 4 yeni GYF’ye kuruluş izni, 3 GYF’ye ihraç belgesi onayı verilirken 3 mevcut GYF’nin tasfiyesi onaylandı. Borsa İstanbul Nitelikli Yatırımcı İşlem Pazarı’nda 6 adet GYF işlem görüyor.
Rapora göre, İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon metrekare olarak aynı seviyede kalmasına karşın, sağlıklı çalışma alanları çözümlerinin gerekliliği arzın yeniden sınıflandırılmasını gerektirecek.
İkinci çeyrekte kaydedilen kiralama işlemleri yaklaşık 41 bin 255 metrekare olarak gerçekleşirken, yılın ilk yarısında gerçekleşen kiralama işlemleri toplamda 132 bin 118 metrekare oldu. İkinci çeyrekte kaydedilen işlem hacmi bir önceki çeyreğe ve geçen yılın aynı dönemine göre özellikle pandemi etkisinin bir yansıması olarak düşüş gösterirken sırasıyla yüzde 54,6 ve yüzde 14,7 oranlarında azalma gerçekleşti.
Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi, 2020 yılı haziran sonu itibarıyla 153,32 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 6,31 puan artış gösterirken, aylık 1,38 puan artış gösterdi. 2020 yılına 146,97 puan seviyesinde başlayan endekste, 12 aylık dönemde 8,84 puanlık bir artış yaşandı.
Öte yandan, yılın ilk çeyreğinde kiralama işlemi bakımından dip noktayı gören lojistik piyasası, Kovid-19 salgını döneminde önemi artan perakende lojistiği ve çevrim içi satışların etkisiyle ikinci çeyrekte kayda değer bir performans gösterdi.
2020’nin ilk yarısı itibarıyla lojistik piyasasındaki birincil kira dolar bazında metrekare başına aylık 4,50 olarak görünürken TL bazında 30,00 metrekare/ay seviyesine yükseldi.