Bu ay; “Rize'de ev sahibi ile kiracının kavgasına yakınları da dahil oldu. Boğazından bıçaklanan bir kişi öldü, iki kişi de yaralandı.”, “Kiracısının komşusuyla olan tartışmasına ev sahibinin de dahil olup olayın büyümesi sonucu araya girmek isteyen diğer komşu, 14 yerinden bıçaklanarak öldürüldü. (İzmir)”, “Kiracı-ev sahibi kavgasında kan döküldü! 15 yıllık kiracısını çocuğunun gözünün önünde öldürdü. (İstanbul)” şeklinde haberlere şahit olduk. Ancak bu sadece krizin medyaya yansıyan yüzü. Medyaya taşınmasa da ev sahibi ve kiracılar arasında her geçen gün tatsız olaylar yaşanmaya devam ediyor. Peki neden kira sorunu kanlı bir kriz haline geldi?
Enflasyon ekonomisi, konut sıkıntısı, yargısal süreçlerin olağandışı uzun sürmesi, yabancı politikaları, deprem ve bu süreçte uygulanan birtakım politikalar nedeniyle ciddi bir kira krizi ile karşı karşıya kaldık. Kira krizinin önemli sebebi mevcut enflasyon ekonomisi. Geçici olarak düzenlenen yüzde 25 kuralından evvel Türk Borçlar Kanunu’na göre konut kira sözleşmelerinde belirlenen kira artışı, TÜFE değişim oranından fazla olamazdı. Fazlası hukuken geçersizdi. TÜİK’in açıkladığı TÜFE oranlarının; vatandaşın hissettiği enflasyondan aşağıda kaldığı herkesin malumudur. Artık bunu milletçe kanıksadık. Zaten TÜFE oranları gerçek enflasyondan düşük açıklanmakta iken bir de geçici madde ile getirilen %25 kira artış sınırı neticesinde kira gelirleri, gerçek enflasyona göre ciddi miktarda düşük kaldı. Büyükşehirlerde 3 yıl önce kiraya verilmiş ortalama bir dairenin kira bedeli, günümüzdeki emsallerinin 4-5 kat altında kalıyor. Diğer yandan yüzde 25 kuralı da beklenen faydayı sağlayamadı; ev sahibi ve kiracılar arasında yeni kira yılında daha yüksek bedel ile yeni sözleşmeler imzalanıyor, kiracılar tehditle evden çıkarılıyor, yeni kiracılara bir yıllık tahliye taahhütnamesi imzalatılıyor, haklı-haksız binlerce tahliye davası açılıyor ve en kötüsü de ev sahibi ve kiracılar arasında kavgalar çıkıyor. Gerçekdışı bir yaklaşımla ve uygulamada meydana gelecek sorunlar ön görülmeksizin getirilen tepeden inme bir kuralın başka bir karşılığı olacağını beklemiyorduk zaten.
Yine ülke genelinde yaşanan ve deprem faciasından sonra iyice büyüyen konut sıkıntısı ve muhtelif ülkelerden gelen yabancıların belli bölgelere akın etmesi, özellikle de büyükşehirlerde kira fiyatlarının artmasına sebep oldu.
Bununla beraber günümüzde Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde görülen kiraya ilişkin davalar, olması gerekenden çok daha uzun sürmekte. İlk duruşma tarihleri dava açıldıktan 2-4 ay sonrasına verilmesi gerekirken, 6-12 ay kadar ileri tarihlere duruşma verildiğine şahit oluyoruz. Krizi meydana getiren en büyük sorunlardan birinin de bu olduğu aşikar. Haklı gerekçelerle kiracısını tahliye etmek isteyen bir ev sahibi üst mahkeme süreçlerini de dahil ettiğimizde yıllarca tahliye kararının verilmesini beklemek zorunda kalıyor. Bunu bilen bazı kiracılar ise bilerek sürecin yargıya taşınmasına sebep oluyor ve dava sonuçlanıncaya kadar ödediği düşük kira bedelleri karşısında, dava sonunda ödemek zorunda kalacağı bedelleri önemsemiyor. Bu sorun vatandaşları “kendi işimi kendim çözerim” yanılgısına sürüklemekle beraber sorun cinayete kadar büyüyor. Peki kira krizinin üstesinden nasıl geleceğiz?
“Müjdemi isterim 1 Eylül’de kira uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına alınıyor!” demek isterdim ancak bunun bir müjde olduğunu ve kira krizini veya yargı yükünü bir nebze de olsa çözeceğini düşünmüyorum. Kira hukuku alanında faaliyet gösteren bir avukat olarak yargı süreçlerinin olağandışı şekilde uzun sürmesi karşısında soluğu mahkemelerde değil uzlaşma ortamında ve hakkaniyette aramak zorundayım. Çünkü geç tecelli eden adaletin, gerçekten adil olmadığının farkındayım. Meslektaşlarımın da aynı düşüncede olduğunu tahmin ediyorum. Tarafların anlaşamadığı durumlarda ihtilaflar mahkemelere taşınıyor. Başka bir deyişle, zorunlu ve resmi olmasa da vatandaşlar, emlakçılar ve avukatlar zaten arabuluculuk görevi üstleniyor ve bu süreçte taraflar anlaşamadığı takdirde iş davaya gidiyor. Bu yüzden zorunlu arabuluculuk müessesi, dava şartı olan diğer uyuşmazlıklarda olduğu gibi kira uyuşmazlıklarında da beklentileri karşılamayacaktır. Arabuluculuk faaliyetinin yargı sürecini uzatacak olması da cabasıdır. Bilhassa son günlerde ülkemizde uygulanacağı söylenen İspanya modeli “boş ev vergisi” adı altında getirilecek bir uygulama, ne kira krizi ne de vergi gelirleri açısından faydalı olacaktır. Realiteden uzaklaşmanın manası yok, ev sahiplerinin bu uygulamadan kaçınması zor değil. Kaldı ki vatandaşın devletten beklentisi caydırıcılık değil, teşviktir. Eğer gerekçe vergi gelirleri ise taşınmazların rayiç bedelleri (vergi değerleri), piyasa değerleri ile güncellendiği takdirde böyle bir uygulamaya gerek kalmayacaktır.
Zannımca yapılması gereken en önemli şey; kira uyuşmazlıklarındaki yargılama süreçlerini -enflasyon gerçeği göz önüne alınarak- çok daha kısa sürelere indirmek adına çalışmalar yapılmasıdır. Yargı’nın uyuşmazlıkları hızlı ve sağlıklı bir şekilde sonlandırması; şüphesiz ki ev sahibi ve kiracılar arasında gerilim yaşanmasına engel olacak ve tarafların mağduriyetlerini giderecektir. Bununla beraber yüzde 25 kuralının ise coğrafyamızda uygulanabilecek ve iki tarafın da mağduriyetini azaltacak yönde yeni bir uygulamaya yerini bırakması gerekmektedir. Ancak anlaşılıyor ki amaçlanan çalışmalar bu yönde değil. Bu yüzden vatandaşların hakkaniyet duyguları ve uzlaşmacı bir anlayış ile hareket etmesini temenni ediyorum. Herhangi bir kira mağduriyetinin can almak ve müebbet hapis ile yargılanmaktan evla olduğunu düşünüyorum.