6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351.maddesi, yeni konut veya işyeri sahibi olanlara eski kiracıya karşı tahliye davası açma hakkı tanımaktadır. Yeni maliklerin bu hakkını kullanabilmelerinin belli koşulları var. Bu yazıda bu koşulları kısaca inceleyeceğiz.
Öncelikle bahsettiğimiz durumda taşınmazın yeni sahibinin, kira sözleşmesi tarihinden daha sonraki bir tarihte taşınmazı edinmiş olması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin, devir tarihinden daha evvel kurulmuş olması şart. Yeni taşınmaz sahibinin veya eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin; konut veya işyerine gereksinimi olması gerekmektedir. Söz konusu gereksinimin dava sürecinde ispat edilmesi gerekmektedir. Kiralanan taşınmaz üzerinde kurulan yeni mülkiyet; elbirliği mülkiyeti ise tüm maliklerin ortak kararı ile, paylı mülkiyet ise pay ve paydaş çoğunluğu ile alınacak kararla dava açılacaktır. Ayrıca kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmemiş olması gerekmektedir.
Taşınmazın yeni sahibi davayı iki şekilde açabilir. Birinci yol: taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içerisinde durumu ihtar edip; ihtarın tebliğinden itibaren altı ay sonra dava açabilecektir. Kanuna göre bir ay içerisinde yapılması gereken ihtar, yazılı ihtardır. Zorunlu olmasa da, ispatı kolaylaştırmak adına bu ihtarın Noter vasıtasıyla yapılmasını tavsiye ederim. Buradaki en önemli husus; bu bir ay içerisinde ihtarın eski kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekiyor. İhtarın ne zaman çekildiğinin veya ne zaman postaya verildiğinin bir önemi yoktur. İhtarnamenin bir ay geçmeden tebliğ edilmiş olması bu noktada önem arz etmektedir. Zira bir ay içerisinde postaya verilen tebligatın eski kiracıya ulaştırılamayarak iade dönmesi halinde tekrar tebliğe çıkarılmazsa ihtar şartı gerçekleşmemiş olacaktır. Bu nedenle ihtarnamenin takip edilmesini önemle tavsiye ederim. Neticeten ihtarname tebliğ olduktan sonra tebliğ şerhini ilgili Noterden edinmek gerekmektedir. Posta yoluyla gönderilmesi halinde iadeli-taahhütlü posta tercih edilmelidir. Aksi takdirde ihtarnamenin tebliğ edildiğini ispat etmek güç olacaktır. İhtarnamede; taşınmaz sahibinin bilgileri, taşınmazın edinilme tarihi, taşınmaza ihtiyaç hasıl olduğu ve diğer önemli hususları içermesi gerekmektedir.
İkinci yol ise ihtarnamenin çekilmediği ihtimalde gerçekleşebilir. Eğer taşınmaz sahibi taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içerisinde eski kiracıya ihtarname tebliğ etmezse; kira sözleşmesinin bitiş tarihinden itibaren bir ay içerisinde dava açabilir. Taşınmaz sahibi, eski kiracıya yukarıda belirtilen şekilde ihtarname çektiyse, tebliğden itibaren altı aylık süreye riayet etmesi gerekmektedir. Bu durumda sözleşme bitiş tarihinden itibaren bir aylık süreye göre dava açılması hak kaybına sebebiyet verebilir. Kira hukukunda tebligat ve süreler, önem arz etmekte olup bu süreçlerin dikkatlice takip edilmesi gerekmektedir.
Yeni taşınmaz sahibinin gereksinim sebebiyle eski kiracıya açabileceği bu dava, arabuluculuk dava şartına tabidir. Yani dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak ve usulüne uygun şekilde arabuluculuk sürecinin sonlandırılması gerekmektedir. Arabuluculukta anlaşılamaması halinde dava açılabilecektir. Burada yine sürelere dikkat etmek gereklidir. Dava açma süresi başladıktan sonra arabuluculuğa başvurulmalıdır. Dava açma süresi arabuluculuğa başvurma tarihinde duracak ve arabuluculuk son tutanağının düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede işlemeyecektir. Kalan dava açma süresi, arabuluculuk son tutanağı tarihinden itibaren işlemeye devam edecektir. Sürenin kaçırılması hak kaybına sebebiyet verecektir.
Davanın ne kadar süreceği tüm ilgililerce merak konusu olsa da; davanın süresi, somut olaya, Mahkemenin iş yüküne ve birçok etkene göre değişebilecektir. Açıklanan bu dava hakkı taşınmaz sahibine bir kere tanınmaktadır. Bu süreçte dava açılmaması halinde bir daha TBK’nun 351.maddesine dayanarak dava açılamayacaktır. Taşınmaza ihtiyacı olan maliklerin, kiracıların kendi rızaları ile taşınmazdan taşınmamaları halinde on iki yıl kadar kalmaya devam etme hakları olduğunu bilmeleri gerekmektedir. Dava açılmadığı takdirde; kiracılar bu sürenin tamamını kullanabilecektir. Kira davalarının neticelenmesi eskiye nazaran daha uzun sürse de; kanunun tanıdığı hakkı kullanmamak kimi zaman daha büyük hak kayıplarına sebep olmaktadır.