30.06.2025 tarihinde takdir komisyonları tarafından belirlenen yeni rayiç bedeller kamuoyuna ilan edildi. Bu değerler, 2026 yılından itibaren ödenecek emlak vergilerinin ve tapu harçlarının hesaplanmasında temel alınacak. Özellikle de büyükşehirlerde açıklanan bedellerin önceki döneme göre kayda değer şekilde yükselmiş olması, konuyu pek çok mülk sahibinin gündemine taşıdı.
Rayiç bedel, arsa ve arazilerin vergiye esas alınan metrekare birim değeridir. Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 49. maddesi gereğince her dört yılda bir toplanan takdir komisyonları tarafından belirlenir. Komisyon; belediye, vergi dairesi, tapu müdürlüğü temsilcileri ve ilgili mahalle muhtarının katılımıyla oluşturulur. Komisyonların amacı, taşınmazların değerini objektif ölçütlere dayanarak belirlemek ve vergi yükünü adil bir şekilde dağıtmaktır.
Ancak uygulamada, belirlenen rakamların piyasa koşullarını tam anlamıyla yansıtıp yansıtmadığı tartışma konusu olmaktadır. Bazı bölgelerde rayiç bedellerin fahiş şekilde yüksek belirlendiğini görmekteyiz. Bu noktada, mükelleflerin itiraz ve dava hakkı bulunmaktadır. İlk olarak belediyelere yazılı bir dilekçe ile başvurmak mümkündür. Belediyeye başvuru dava için bir ön koşul değildir. Her ne kadar bu yol zorunlu olmasa da, ileride açılacak davalarda başvurunun kayıt altına alınmış olması delil niteliği taşıyabilir. İşin aslı başvuru ile şekilde sonuç almak da pek yaygın görülmemektedir. Asıl hukuki yol ise vergi mahkemelerinde açılacak iptal davalarıdır.
Mevzuata göre, takdir komisyonu kararlarının ilanından itibaren 30 gün içerisinde dava açılması gerekir. 2025 yılı için bu süre adli tatile rastladığı için 8 Eylül 2025 tarihine kadar dava açılmalıdır. Ancak Danıştay’ın yerleşik içtihatları uyarınca, en geç yıl sonuna kadar dava açılabileceği kabul edilmektedir. Sürelerin dikkatle takip edilmesi, hak kayıplarının önlenmesi açısından önem taşımaktadır.
Dava sürecinde öne sürülebilecek gerekçeler arasında; belirlenen bedelin taşınmazın gerçek değerini yansıtmaması, komisyonun usule uygun şekilde teşkil edilmemesi veya kararların somut veriler yerine genel kanaatlere dayandırılması sayılabilir. Bu noktada TÜİK verileri de önem arz etmektedir. Nitekim Danıştay, sadece internet ilanlarına veya soyut değerlendirmelere dayalı olarak yapılan tespitleri hukuka aykırı bulmaktadır. Danıştay’ın ilgili kararları, açılacak davalarda mahkemelerin mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırması ve somut verilerle desteklenmeyen rayiç bedel kararlarının iptal edilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.
Burada dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da komisyon kararlarının niteliğidir. Bu kararlar genel düzenleyici işlem sayıldığından, açılacak davada verilen iptal kararı yalnızca dava açanı değil, aynı bölgede bulunan tüm mükellefleri etkileyecektir. Dolayısıyla bir kişinin açtığı dava, bir mahalledeki pek çok taşınmaz sahibinin vergi yükünü doğrudan etkileyebilir.
Rayiç bedellerdeki artışın bir başka sonucu da, bazı konutların değerli konut vergisi kapsamına girme ihtimalidir. Değerli konut vergisi, yalnızca mesken nitelikli taşınmazlar için uygulanır. Vergilendirmede esas alınan tutar, taşınmazın emlak vergisi değeridir. Bu değer, doğrudan rayiç bedeller üzerinden hesaplanmaktadır. Rayiç bedellerdeki fahiş artışlar konutun değerini değerli konut yıllık eşik tutarının üzerine çıkarabilir. Eşik aşıldığında ise takip eden yıldan itibaren mükellefiyet doğabilir. Tek konutu olan kişiler istisna kapsamındadır. Emlak rayiç bedellerindeki yükseliş, birden fazla konutu bulunan vatandaşları önümüzdeki yıllarda değerli konut vergisi ile karşı karşıya bırakabilecektir.
Sonuç olarak, takdir komisyonları tarafından belirlenen rayiç bedeller önümüzdeki dört yıl boyunca mükelleflerin mali yükümlülüklerini şekillendirecek. Bu nedenle, ilan edilen değerlerin dikkatle incelenmesi ve gerektiğinde hukuki yolların yasal süresi içerisinde başlatılması, hem bireysel hem de toplumsal açıdan önem arz etmektedir.